El Gobierno anunció un nuevo esquema para ampliar la oferta de créditos hipotecarios y puso el foco en una de las principales barreras de acceso: la disponibilidad de fondeo de largo plazo para los bancos.
El ministro de Economía, Luis Caputo, presentó junto al vicepresidente segundo del Banco Central, Baltasar Romero Krause, y al director general del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), Juan Cruz Micele, un Programa de licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario. En efecto, según se explicó, el Gobierno usará fondos de Anses para que los bancos den préstamos con un tope de tasas.
La iniciativa contempla un monto total de $2 billones que será colocado en entidades financieras mediante depósitos a plazo fijo ajustables por UVA más un margen. Esos fondos deberán ser destinados por los bancos a nuevos préstamos hipotecarios para personas humanas.
El objetivo es financiar la adquisición, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda.
Cuánto se pagaría de cuota
El propio Caputo presentó un ejemplo para mostrar cómo podría funcionar el esquema.
Para una propiedad valuada en US$106.667, con un financiamiento equivalente al 75% del valor del inmueble, el crédito ascendería a $120.920.000.
Si ese préstamo se toma a 25 años, con una tasa de UVA + 7%, la cuota inicial estimada sería de $865.098.
Para que esa cuota represente como máximo el 25% del ingreso neto del grupo familiar, se necesitaría un ingreso mensual de $3.460.391.
Es decir, en el ejemplo oficial, una familia debería acreditar ingresos netos de algo más de $3,46 millones para acceder a un préstamo de casi $121 millones.
El dato central es que la cuota está expresada en UVA, por lo que no permanece fija en pesos: se actualiza con la evolución de esa unidad.
Qué condiciones tendrán los créditos
Los bancos que accedan al programa deberán respetar una serie de condiciones, a saber:
– La tasa de los créditos no podrá superar UVA + 7,50%, el plazo mínimo será de 15 años y el monto máximo por préstamo será equivalente a 150.000 UVA.
– Las entidades financieras tendrán además un plazo de 90 días corridos desde la constitución del depósito para aplicar los fondos a créditos hipotecarios.
– El programa se estructurará a través de licitaciones de hasta $200.000 millones cada una.
– Cada banco podrá ofertar como máximo el 20% del monto total de cada licitación.
Cómo se fondearán los bancos
El esquema tendrá dos tramos de colocación:
– El Tramo 1 tendrá un plazo de un año y una tasa de UVA más un interés adicional mínimo de 2,50%.
– El Tramo 2 será a cinco años, con una tasa de UVA más un interés adicional mínimo de 4,50%.
Con ese fondeo, las entidades adjudicatarias deberán luego canalizar los recursos hacia préstamos hipotecarios bajo las condiciones fijadas por el programa.
Caputo defendió la iniciativa como una prioridad de la política económica.
“Para este Gobierno, los créditos hipotecarios son una prioridad”, sostuvo, y señaló tres razones: el acceso a la vivienda, el efecto multiplicador sobre otros sectores de la economía y el incentivo a la formalidad.
El ministro también remarcó el bajo peso que todavía tiene el crédito hipotecario en la Argentina.
Según explicó, el stock equivale a apenas 2 puntos del PIB, frente al 27% en Chile y cerca del 50% en Estados Unidos.
“Hay un margen de crecimiento muy grande”, afirmó.
Caputo agregó que, desde el inicio de la actual gestión, el stock de créditos hipotecarios pasó de aproximadamente $7,5 billones a $16,8 billones, y que ajustado por UVA el crecimiento fue del 57%.
La cuota, la variable clave
Más allá del monto global del programa, el dato que probablemente determine el alcance real de los nuevos créditos será la relación entre cuota e ingresos.
En el ejemplo oficial, para financiar el 75% de una vivienda de poco más de US$106.000 se necesita una cuota inicial de $865.098, que exige ingresos familiares netos de $3,46 millones mensuales.
Ese punto marca el umbral de acceso: aunque el programa busca ampliar la oferta hipotecaria, el nivel de ingresos necesario seguirá siendo determinante para que una familia pueda calificar.
El nuevo esquema apunta justamente a que los bancos cuenten con más recursos de largo plazo para prestar y que el crédito hipotecario gane escala dentro del sistema financiero argentino.
